O avanço das políticas de indução do desenvolvimento urbano nas capitais brasileiras, impulsionado pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01), trouxe ao cenário jurídico institutos de forte carga coercitiva e caráter nitidamente extrafiscal. Entre eles, destacam-se o PEUC (Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios) e o seu corolário tributário, o IPTU Progressivo no Tempo. O objetivo da norma é manifesto: sancionar a especulação imobiliária e compelir o proprietário a dar destinação útil ao solo urbano.

Ocorre que, no afã de arrecadar ou de forçar a verticalização das centralidades urbanas, a máquina fiscalizadora do Município frequentemente incorre em manifesto vício de motivo. O alvo predileto dessa sanção automatizada têm sido os imóveis gravados com o manto do tombamento histórico, ou mesmo aqueles que já se encontram com processos de preservação oficialmente abertos.

Diante desse cenário de conflito normativo, exsurge a necessidade de demarcar as fronteiras da legalidade: imóvel tombado não se sujeita — e não pode se sujeitar — ao IPTU Progressivo.

A dicotomia entre Edificação e Preservação: O Artigo 94, III do PDE

No Município de São Paulo, o legislador ordinário anteviu o potencial conflito entre a sanção urbanística e a proteção do patrimônio histórico-cultural. Ao editar o Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/14), esculpiu no Artigo 94, inciso III, uma cláusula expressa de exclusão:

“Art. 94. Ficam excluídos das categorias de não edificados ou subutilizados os imóveis que: (…) III – forem classificados como ZEPEC, tombados, ou que tenham processo de tombamento aberto pelo órgão competente de qualquer ente federativo, ou ainda cujo potencial construtivo tenha sido transferido;”

A ratio legis do dispositivo é de uma clareza solar. A condição de “subutilizado” ou “não edificado” pressupõe uma omissão voluntária e injustificada do proprietário em face do coeficiente de aproveitamento mínimo da zona urbana. Todavia, quando o Poder Público tomba um imóvel, ocorre uma mutação jurídica na própria função social daquela propriedade.

A função social do imóvel tombado não se perfaz pela maximização de sua área construída ou pelo adensamento populacional, mas sim pelo cumprimento do dever constitucional de preservação da memória, da história e da identidade cultural da coletividade (Art. 216, § 1º, da CF/88).

O comportamento contraditório da Administração (Venire contra factum proprium)

Sob a lente dos princípios gerais do Direito Administrativo, a aplicação do IPTU Progressivo sobre imóveis protegidos configura flagrante comportamento contraditório da municipalidade.

Ora, se por meio dos órgãos de proteção ao patrimônio (como o CONPRESP, CONDEPHAAT ou IPHAN) o Estado impõe restrições severas ao direito de propriedade — proibindo a demolição, a alteração de fachada, o aumento da volumetria ou reformas estruturais sem prévio e rigoroso crivo administrativo —, carece de razoabilidade que o mesmo ente político, por seu braço fiscal, penalize o contribuinte por “não construir” ou “não adensar”.

Exigir o cumprimento dos coeficientes do PEUC de um proprietário cujas mãos estão atadas pelas limitações administrativas e protetivas do tombamento representa uma impossibilidade jurídica manifesta. O lançamento tributário, em tais circunstâncias, padece de nulidade insanável por ausência de nexo causal e desvio de finalidade.

O entendimento consolidado do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), por meio de suas Câmaras de Direito Público especializadas em matéria tributária (notadamente a 14ª e a 18ª Câmaras), possui jurisprudência pacificada e remansosa no sentido de anular os lançamentos de IPTU Progressivo incidentes sobre bens de interesse histórico-cultural.

Os precedentes da Corte Bandeirante firmaram-se sob as seguintes teses:

1. Equiparação do Processo de Tombamento Aberto: O tombamento definitivo ou o processo de tombamento em andamento (com resolução de abertura publicada) operam os mesmos efeitos para fins de afastamento da extrafiscalidade urbana, uma vez que a mera abertura do processo já impede modificações estruturais no bem.
2. Inversão do Ônus e Conhecimento Notório: Sendo o tombamento um ato administrativo dotado de ampla publicidade e emanado pelo próprio Poder Público, a Administração não pode alegar desconhecimento ou imputar ao contribuinte o ônus de requerer administrativamente a exclusão que a própria lei do PDE já determinou de forma cogente.

A jurisprudência tenciona que a extrafiscalidade do IPTU deve recair sobre o proprietário contumaz, o especulador que esvazia a função social da terra, e jamais sobre aquele que atua como guardião do patrimônio histórico, suportando, muitas vezes sozinho, o elevado custo de conservação de um imóvel protegido.

Conclusão

Conclui-se, portanto, que a imunidade dos imóveis tombados em relação ao IPTU Progressivo no Tempo não se trata de mero benefício fiscal ou favor da Administração, mas sim de uma garantie de coerência do ordenamento jurídico-urbanístico.

A aplicação de alíquotas progressivas a esses imóveis desborda dos limites constitucionais e legais, transmutando a sanção em confisco. Cabe ao Poder Judiciário, quando provocado por meio das ações anulatórias competentes, restabelecer o império da lei e afastar a sanção de quem cumpre, justamente pelo dever de preservar, a mais nobre das funções sociais da propriedade urbana.